L'incroyable crise du logement de Hong Kong : le marché immobilier le plus inabordable au monde

Hong Kong est l'une des villes les plus prospères du monde, mais c'est aussi une minuscule zone côtière qui peine à gérer son énorme population.

Loger 7,5 millions d'habitants sur une superficie de 1 108 km² est un défi qui exige des solutions innovantes, des micro-appartements de luxe aménagés dans d'anciennes canalisations aux minuscules maisons-cercueils des plus pauvres.

Pourtant, Hong Kong reste l'endroit le plus inabordable au monde où vivre selon le site Love Property.

Au troisième trimestre 2024, le prix moyen d'une maison à Hong Kong était de 2 523 $ par pied carré, selon le Département de notation et d'évaluation de Hong Kong.

Étonnamment, ce chiffre a diminué ces dernières années, en grande partie en raison de la pénurie chronique de logements à Hong Kong et d'une baisse de la demande due à leur inaccessibilité.

Hong Kong est régulièrement citée comme l'un des marchés immobiliers les moins abordables au monde et affiche l'un des taux d'accession à la propriété les plus bas, à 51 %.

Le marché immobilier de Hong Kong est en plein essor

Malgré la pénurie, des logements ultra-luxueux sont encore disponibles pour les plus riches dans le segment haut de gamme. Cependant, en raison du nombre important de personnes vivant à Hong Kong, même les petits appartements sont inabordables pour le commun des mortels, et plus l'appartement est grand, plus le prix au mètre carré est élevé.

Selon la société de données immobilières Global Property Guide, le prix moyen des logements représentait 16,7 fois le revenu annuel médian brut des ménages en 2023. Il s'agit, chose incroyable, du niveau le plus bas depuis 2016.

Une vue époustouflante

The Peak est l'un des quartiers les plus recherchés et donc les plus chers. Point culminant de l'île de Hong Kong, il bénéficie d'une brise marine rafraîchissante et d'une vue imprenable sur la ville. Mais pour avoir le privilège d'admirer la vue, prévoyez de dépenser plusieurs fois plus que pour un bien immobilier à Londres par exemple.

Un spacieux appartement de cinq chambres avec jardin dans ce quartier peut atteindre 680 millions de dollars de Hong Kong soit 124 millions de dollars.

Prix ​​records à Hong Kong

Une maison de ville de cinq étages à Repulse Bay était la maison la plus chère de Hong Kong et l'une des plus chères au monde en mars 2025.

Ce manoir de 11 chambres, photographié ici pendant sa construction, a été mis en vente en 2023 pour la somme astronomique de 2,2 milliards de dollars de Hong Kong soit 403 millions de dollars.

Solutions d'aménagement

Le manque d'espace sera toujours un problème à Hong Kong, mais cela ne signifie pas pour autant qu'une maison miniature ne puisse pas offrir une sensation de luxe.

Les promoteurs immobiliers font appel à des designers pour rendre ces micro-maisons plus attrayantes et haut de gamme pour leur clientèle aisée. Ce micro-appartement utilise toutes les astuces de design possibles pour créer un espace douillet et confortable.

Les nano-appartements haut de gamme peuvent coûter jusqu'à 6,1 millions de dollars de Hong Kong soit plus de 1 million de dollars!

Sur cette photo de 2018, Adrian Law, employé de la finance, range le lit escamotable de son studio, situé dans un nouveau lotissement du quartier gentrifié de Sai Ying Pun à Hong Kong.

Il a déboursé environ 6 millions de dollars de Hong Kong soit un peu plus d’un million pour cette petite maison en 2016.

La situation d'Adrian est loin d'être inhabituelle.

Alors que les prix de l'immobilier flambent à Hong Kong, les jeunes actifs de la ville vivent dans des espaces de plus en plus réduits, avec des « nano-appartements » et des colocations de plus en plus petits, présentés comme des solutions à la mode face à la crise du logement abordable.

Les immeubles de grande hauteur constituent le mode de logement le plus courant pour le résident moyen, mais ils peuvent être exigus et surpeuplés, et les propriétaires sont connus pour profiter de la forte demande.

Même les appartements classiques sont généralement très petits, surtout dans les quartiers centraux populaires.

Habitués aux espaces exigus, les résidents sont ouverts à de nouvelles solutions de logement. Cependant, certains modes de logement alternatifs ont fait la une des journaux en raison de leurs conditions de logement choquantes et exiguës.

On estime qu’environ 220 000 personnes, dont 40 000 enfants, vivent dans des conditions de surpopulation comme celles-ci à Hong Kong.

Les « appartements » sont généralement constitués de grandes unités divisées en espaces si exigus que leurs occupants ne peuvent souvent pas étendre complètement leurs jambes.

Le loyer médian pour l'un de ces box claustrophobes est de 5 000 HK$ soit 920 $ par mois, selon AP News.

Selon Vice, un appartement de 37 m² peut être subdivisé illégalement pour accueillir près de 20 lits superposés fermés, chacun mesurant seulement 1,8 m sur 0,8 m. Ces espaces sont parfois cloisonnés avec du bois, des tôles ou même du fil de fer.

Les cuisines et les toilettes sont généralement de taille similaire et partagées par les occupants de plusieurs box.

Nouvelles règles gouvernementales

Ces conditions sordides et parfois dangereuses rendent difficile de comprendre pourquoi le gouvernement de Hong Kong ne fait pas plus pour lutter contre la crise du logement.

En décembre 2024, le gouvernement a proposé de nouvelles règles fixant des normes minimales pour les logements en lotissement et prévoit de les supprimer d'ici 2049.

Si quelques mesures modestes ont été prises pour augmenter le nombre de logements sociaux et contrôler les loyers, nombreux sont ceux qui craignent que ce projet ne fasse grimper les loyers et ne rende la vie impossible aux plus démunis.

Les prix de l'immobilier à Hong Kong ont atteint des sommets tels que les habitants les plus pauvres dorment même dans de minuscules cages grillagées.

L'essor effréné des nouveaux projets immobiliers de luxe a entraîné une diminution de l'offre d'immeubles anciens et moins chers, de sorte que même ces logements désespérément modestes pourraient bientôt disparaître.

Cette photo de 2013 montre Yeung Ying Biu, 77 ans, assis partiellement à l'intérieur de la cage qu'il considère comme son chez-soi, mesurant 1,5 m².

Installations communes de base

Dans les espaces subdivisés, les salles de bains font souvent office de cuisines, ce qui accroît le risque de propagation de maladies.

De telles conditions ont des conséquences physiques et mentales graves. Les locataires se disent honteux et déprimés face à leurs conditions de vie déplorables, où rats et cafards sont monnaie courante, selon un article du South China Morning Post paru en 2022.

La crise du logement est devenue si grave que les étudiants, les voyageurs, les entrepreneurs et les jeunes entrepreneurs choisissent la colocation pour pouvoir rester en ville.

La colocation est désormais devenue une pratique courante : les professionnels de la finance et les étudiants s'inscrivent dans les nouveaux projets immobiliers de la ville, généralement avec trois ou quatre autres personnes.

La nécessité de trouver ou de créer des logements abordables sur un marché aussi saturé a donné naissance à des solutions véritablement inventives. L'OPod Tube House est un exemple de micro-habitat utilisant des matériaux de récupération, comme les anciens égouts de la ville.

Nées de l'imagination de l'architecte hongkongais James Law, ces maisons tubulaires sont construites à partir de canalisations d'eau en béton désaffectées, offrant aux jeunes résidents locaux des logements d'entrée à prix abordable.

Chaque unité de la Tube House dispose d'un lit, d'un mini-réfrigérateur, d'espaces de rangement et d'une salle de bain dans un espace de vie confortable de 9,3 m².

Construire une île pour accueillir un million de personnes

Un problème d'une telle ampleur exige une solution d'envergure, et le gouvernement de Hong Kong espère qu'un projet ambitieux, baptisé « Lantau Tomorrow Vision », répondra à cet objectif. Ce projet vise à créer 1 700 hectares d'îles artificielles à l'est de l'île de Lantau, photographiées ici.

Lorsque le projet, également connu sous le nom d'îles artificielles Kau Yi Chau, a été annoncé en 2018, entre 260 000 et 400 000 logements étaient prévus pour accueillir jusqu'à 1,1 million de personnes.

Les travaux devaient débuter en 2025, mais ils accusent désormais un retard de deux à trois ans, selon le directeur financier Paul Chan Mo-po.

D'un coût estimé à environ 624 milliards de dollars de Hong Kong soit 80 milliards de dollars américains, ce projet ambitieux a été qualifié d'« éléphant blanc » et a suscité les critiques des écologistes.

Seul l'avenir nous dira s'il se concrétisera et s'il atténuera la crise croissante du logement à Hong Kong…