Protégez-vous contre la rénoviction

Votre propriétaire souhaite vous expulser à cause de travaux de rénovation? Cette rénovation n'est peut-être pas légale! Avant de quitter votre domicile, prenez quelques instants pour en apprendre davantage sur ce sujet.

Les rénovations et les expulsions font partie des causes les plus fréquentes de litiges entre locataires et propriétaires. Et lorsque le premier sert d’excuse au second, il est naturel de remettre en question la validité de la situation.

Malheureusement, les rénovations restent une source de frustration et de désarroi pour de nombreux locataires. Une façon de résoudre ce problème est d’être mieux informé. Voici ce que vous devez savoir.

Que signifie « rénovition » au Québec?

La rénovation se produit lorsque le propriétaire d'un immeuble envoie un avis d'expulsion à un ou plusieurs locataires, invoquant la nécessité de rénovations majeures. Il s'agit d'une procédure illégale car des rénovations majeures ne constituent pas un motif valable pour expulser des locataires.

En effet, la loi ne permet pas qu'un locataire soit expulsé en raison de travaux de rénovation du bien. Le locataire a le droit de retourner vivre dans le logement une fois les travaux terminés. Il existe cependant quelques exceptions qui seront abordées dans la section suivante.

Les rénovations sont généralement effectuées pour augmenter le loyer. Certains propriétaires utilisent cette méthode pour augmenter significativement le prix du bien avant de trouver un nouveau locataire. Il s'agit d'une manière de contourner le plafond de loyer annuel imposé par le Tribunal administratif du logement.

Bon à savoir

Selon le barème du Tribunal administratif du logement (anciennement Régie du logement), un propriétaire peut augmenter le loyer pour des travaux effectués l'année précédente. Il ne peut pas augmenter le loyer en prévision de rénovations l'année suivante.

Un locataire peut-il refuser des travaux de rénovation?

Selon la nature des travaux, les locataires peuvent refuser l'accès à leur appartement, exiger une indemnisation ou refuser de partir. Ils doivent toutefois avoir un motif valable pour le faire, comme le non-respect des conditions précédant les travaux.

De son côté, le propriétaire doit respecter certaines conditions avant de réaliser les travaux. Ceux-ci varient en fonction de l'ampleur de la rénovation envisagée. Sauf urgence, le propriétaire doit donner au locataire un préavis écrit ou verbal d'au moins 24 heures et exécuter les travaux entre 7 h et 19 h.

Quand un locataire peut-il être expulsé d’un appartement?

Malgré le droit du locataire de rester dans l'appartement après des rénovations majeures, il existe quelques exceptions qui permettent au propriétaire d'expulser le locataire :

-L'agrandissement;
-La subdivision;
-Le changement d'affectation.

Votre propriétaire a le droit de vous demander de quitter l'appartement si les rénovations sont justifiées par :

-Le diviser en plusieurs unités plus petites ;
-Le démolir ;
-L'agrandir considérablement (par exemple, ajouter une pièce);
-Le transformer en espace commercial ou bureau ;
-Regroupant plusieurs appartements en un seul.

Votre propriétaire a également le droit de reprendre votre propriété pour y habiter ou y loger ses enfants ou ses parents.

Dans tous les cas, le droit du propriétaire d'expulser et de reprendre possession est réglementé. Votre propriétaire est tenu par la loi de respecter certaines situations particulières. Cependant, une rénovation complète de l’appartement ne constitue pas un motif valable d’expulsion.

Des rénovations majeures sont-elles nécessaires? Votre appartement sera-t-il inhabitable pendant la durée des travaux? Votre propriétaire doit vous reloger pendant cette période. Vous avez alors le droit de réemménager.

Exemples de renomination ou de reprise de possession illégale

Maintenant que vous connaissez les exceptions qui permettent à un propriétaire de reprendre possession du logement d'un locataire, voici quelques exemples de situations où l'expulsion est illégale :

Votre propriétaire est une compagnie

Une entreprise est-elle propriétaire de votre appartement? Le gérant souhaite reprendre votre appartement pour y accueillir un membre de votre famille? Ce type d'expulsion est illégal!

Seule une personne physique peut reprendre l'appartement d'un locataire, et une entreprise n'est pas une personne physique.

Un autre appartement est disponible

Votre propriétaire ne peut pas prendre votre logement s'il en possède un autre qui est déjà vacant ou qui le sera à la date prévue de l'expulsion.

Cependant, l'unité doit être similaire. Autrement dit, il doit :

-Être du même type (ex. : un 2 ½ n'est pas la même chose qu'un 5 ½);
-Être dans la même zone ou le même quartier ;
-Bénéficiez du même loyer que celui que vous payez actuellement.

Vous êtes une personne âgée à faible revenu

Selon la loi, les personnes âgées à faible revenu ne peuvent pas être expulsées de leur logement. Même si le propriétaire souhaite les expulser en vertu du Code civil.

Cette situation peut s’appliquer à vous si :

-Vous ou votre partenaire avez 70 ans ou plus ;
-Vous vivez dans le logement depuis au moins 10 ans ;
-Vous êtes considéré comme ayant un faible revenu.

Un faible revenu vous donne droit à une aide au petit loyer (HLM). Le montant varie en fonction de la région dans laquelle vous résidez et du nombre de pièces du logement.

Notez cependant qu'il peut y avoir une exception : si votre propriétaire est également âgé de 70 ans ou plus, il peut reprendre votre logement pour y habiter.

L'immeuble est une copropriété indivise

Si l’immeuble est une copropriété indivise, chaque propriétaire est propriétaire d’une partie de l’immeuble. Dans ce cas, un copropriétaire ne peut pas reprendre l’appartement que vous occupez.

Il existe une exception : si les propriétaires sont en couple, ils ont le droit de reprendre le bien.

Votre propriétaire n'a pas respecté le délai d'expulsion

Même si le motif de l’expulsion est légal, certains délais doivent être respectés. Votre propriétaire doit vous donner un préavis suffisant pour vous adapter à la situation.

Voici les délais à respecter selon le type de bail que vous avez signé :

-Bail temporaire (plus de 6 mois) 6 mois avant la fin du bail.
-Bail temporaire (6 mois ou moins) : 1 mois avant la fin du bail.
-Bail perpétuel : 6 mois avant la date prévue d'expulsion.

Combien de temps ai-je pour me défendre?

Certains propriétaires utilisent des moyens de pression pour vous faire accepter leurs conditions le plus rapidement possible. Toutefois, le Code civil vous donne 30 jours pour déterminer vos droits.

Vous avez droit à ce temps. Ne signez donc aucun document sans avoir vérifié au préalable son contenu et sa légalité.

Vous avez été expulsé de votre logement et quelques temps plus tard vous réalisez qu'il s'agissait d'une rénovation? Selon la plateforme JuriGo, il n'est pas trop tard : vous avez 3 ans après l'expulsion pour vérifier si les motifs de l'expulsion étaient légaux.

Avez-vous découvert que les raisons étaient illégales? Si tel est le cas, vous devrez porter votre dossier au Tribunal administratif du logement, si vous habitez au Québec, et prouver que l'expulsion a été effectuée de mauvaise foi. Cela peut être un processus long et compliqué.

Recours juridiques et indemnisation des locataires

Si vous devez quitter votre logement, votre propriétaire doit vous verser une indemnité égale à 3 mois de loyer. Celle-ci est payable à votre départ, à la fin du bail.

Vous devez également être remboursé des frais de déménagement raisonnables. Ceux-ci peuvent inclure :

-Achat de cartons ;
-Réexpédition du courrier;
-Location de camions ;
-Transfert de connexion Internet ;
-Etc.

Vous avez reçu un avis d'expulsion et vous ne savez pas si c'est légal? Vérifiez les règlements de votre municipalité ainsi que ceux de votre province. Nous vous recommandons également fortement de demander des conseils juridiques professionnels.

Texte traduit de l'anglais du site Xpertsource.com.