Voici pourquoi personne ne veut plus investir dans les condos neufs à Montréal

Le nombre de nouveaux condominiums en construction à Montréal, ainsi qu'à Toronto et Vancouver, diminue sensiblement. Mais comment expliquer la baisse du développement en copropriété alors que les prix de l’immobilier continuent de grimper?

Pour mieux comprendre cette tendance, 24 heures.ca a discuté avec deux économistes.

En janvier et février 2025, la région métropolitaine de Montréal a lancé 3 397 nouvelles unités d’habitation, selon les chiffres de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Parmi celles-ci, seulement 284 étaient des condominiums. Cette baisse dans la construction de copropriétés soulève des questions sur l’évolution du marché immobilier dans ces grandes villes.

Cela ne représente que 8,6 % de l’ensemble des nouvelles constructions d’habitations réalisées durant cette période.

En janvier et février 2023, la proportion de nouvelles mises en chantier de condominiums atteignait 36,05 %. Deux ans plus tôt, en 2021, cette part était de 33,77 % pour la même période. Ce recul peut sembler surprenant, surtout en rappelant qu’il y a une dizaine d’années, Montréal construisait environ 10 000 condos chaque année.

Condominiums invendus : une tendance en hausse

La baisse de la construction de nouvelles copropriétés s’accompagne d’un phénomène inquiétant pour les promoteurs : un stock important d’unités qui restent invendues. Francis Cortellino, économiste à la SCHL, décrit cette situation comme une « cassure dans le marché » après l’euphorie des années 2010, où les condos se vendaient rapidement.

Selon le dernier rapport d’Altus, une firme de consultation en immobilier, seulement 36 % des 1450 unités de condo en prévente en 2024 ont trouvé preneur. Cette situation soulève la question : pourquoi les promoteurs peinent-ils à écouler leurs stocks?

D’après David Goulet, économiste à l’APCHQ, la réponse réside dans les prix. « Le condo était destiné aux premiers acheteurs, mais ils ne peuvent plus se le permettre », explique-t-il.

Le marché des condos d’occasion

Les prix des condos d’occasion connaissent une hausse, en grande partie à cause de l’augmentation des coûts de construction qui a été amplifiée pendant la pandémie. Ces coûts pourraient encore grimper avec l’application de tarifs douaniers sous l’administration Trump, ainsi que la grève dans le secteur de la construction résidentielle.

Étant donné que la construction de nouveaux condos devient plus onéreuse au mètre carré, les promoteurs ont tendance à réduire la taille des unités pour maintenir la rentabilité, ce qui peut freiner l’intérêt des acheteurs potentiels.

C’est pourquoi, selon Francis Cortellino, « la compétition la plus féroce pour les condos neufs, ce sont souvent ceux déjà construits et en vente sur Centris. »

Dans ce contexte, le marché du logement locatif prend de plus en plus d’ampleur, reléguant les nouveaux condominiums au second plan. Entre 2010 et 2014, seulement 1 800 nouveaux appartements ont été mis en chantier dans la région de Montréal, un chiffre qui a explosé pour atteindre 13 600 en 2024.

Certains promoteurs optent même pour la transformation de projets initialement destinés à la vente en logements locatifs, afin de répondre à cette demande croissante.

Ce changement de tendance peut aussi bénéficier aux locataires, qui disposent désormais de plus d’options. « La compétition est féroce : cette année, 22 000 appartements sont en construction à Montréal. Les promoteurs rivalisent d’offres, comme des mois de loyer gratuits pour attirer les locataires », explique Francis Cortinello.

Le logement locatif neuf apparaît donc comme une solution attrayante pour une partie de la population qui dispose d’un bon revenu mais qui ne peut pas se permettre une mise de fonds importante, offrant ainsi une nouvelle voie d’accès au marché immobilier.

Mais gardez en tête que ces logements neufs ne sont pas pour tous les budgets!

Et puis quand on parle de logements abordables, le taux d’inoccupation est encore extrêmement bas.